Подбор объектов недвижимости

Инвестиции в недвижимость: как выбрать объект, чтобы сохранить и приумножить свои средства

Инвестирование в недвижимость часто считается надежным и стабильным способом размещения капитала. Однако, как и в любой другой сфере, успех здесь возможен лишь при глубоком понимании рынка и принятии обоснованных решений. Особенно это актуально в сегменте коммерческой недвижимости, где спрос за последние два года только увеличивается. Виталий Клюшенок, основатель PMG, проанализировал ключевые аспекты выбора коммерческой недвижимости для инвестиций. Несмотря на то, что банковские депозиты считаются одним из наиболее безопасных способов вложения средств из-за фиксированной доходности и защиты Агентства по страхованию вкладов на сумму до 1,4 млн рублей, недвижимость сохраняет свою привлекательность как инвестиционный объект.
Доходность инвестиций напрямую зависит от ключевой ставки Банка России, которую ожидают эксперты снизить. Например, сегодня вы можете получить 16% годовых, а завтра уже 12%. Чтобы зафиксировать доходность, часто заключают депозит на два года.

Ключевая ставка — это инструмент, который влияет на бизнес и экономику в целом. Кроме того, существует надежный инструмент — ОФЗ, облигации федерального займа, с более длительным сроком, но с нижней доходностью. Корпоративные облигации могут приносить больше денег, около 14-15%, но обычно они рассчитаны на 2-3 года.
При инвестировании в акции необходимо иметь в виду возможность дефолта, однако акции могут быть выгодным вложением на длительный срок, так как приносят хорошие дивиденды. Необходимо также иметь в портфеле недвижимость, особенно в условиях высокой инфляции, которая, вероятно, будет оставаться на уровне не менее 10% в течение продолжительного времени из-за структурных проблем, связанных с ростом издержек на труд и зарплаты. Тенденция увеличения заработков у людей, которые ранее зарабатывали меньше, также оказывает влияние на инвестиционные решения.
С ростом доходов увеличивается стоимость товаров, что приводит к увеличению выручки в торговых центрах и стрит-ритейле. Опасности и последствия высокой инфляции ясны из моего опыта приобретения недвижимости 5-7 лет назад. Иногда приходится принимать решения о сделках на объектах с высокой арендной ставкой, но арендатор является сетевым. В настоящее время мы склоняемся к покупке недооцененных объектов, где стоимость строительства может оказаться дороже, чем цена приобретения. В условиях инфляции это подобно натянутой пружине, которая пока не разрывается.
Инфляция может быть как благословением, так и проклятием для инвесторов в недвижимость. Независимо от политической обстановки, рыночных настроений и валютных колебаний, недвижимость остается стабильным и прибыльным активом. Повышение уровня инфляции ведет к увеличению арендных платежей, что увеличивает доходы собственника. И чем выше доход, тем выше стоимость актива. Поэтому важно четко определить свои цели и выбрать подходящую стратегию инвестирования в недвижимость. Прежде всего, необходимо ответить на вопрос: какую цель вы хотите достичь через свои инвестиции?
На первый взгляд всё кажется просто — вложил деньги, получил доход. Однако инвестирование в коммерческую недвижимость имеет четыре основные цели.

Первая цель — сохранение капитала, когда вы стремитесь к доходности на уровне инфляции. Для этого нужен объект, обеспечивающий стабильный денежный поток, например, торговое помещение на первой линии с известным арендатором. Ожидаемая доходность здесь может составить 7-8% в год.

Вторая цель — получение максимального дохода. Например, возможность приобрести недоиспользуемое помещение по выгодной цене.
Для получения дохода от недвижимости, важно не только переоборудовать и отремонтировать объект, но и найти надежного арендатора. Такая стратегия может обеспечить доходность в размере 15-20% в год. Однако также важно учитывать возможный рост стоимости объекта со временем. Например, на сегодняшний день в Москве цена пустого помещения у некоторых застройщиков может быть равна цене объекта с готовым арендным бизнесом. Ошибкой инвесторов часто является покупка пустых помещений на первых этажах зданий под эмоциональным влиянием. В таких случаях объекты будут строиться еще несколько лет, а затем, вероятно, будут сданы в аренду по низкой ставке из-за большого количества конкурирующих подобных помещений. Важно принимать во внимание все аспекты при инвестировании в недвижимость, чтобы обеспечить стабильный доход и рост стоимости объекта.
Десять фильмов о инвестициях и трейдерах, погружающих зрителя в мир спекуляций — процесса быстрой перепродажи недооцененных активов. Хоть такой подход не подходит для долгосрочного инвестирования из-за высоких рисков, на рынке недвижимости возможность приобрести такие объекты встречается нечасто. Качественный анализ и понимание рынка требуют профессиональных навыков. Для инвесторов, нацеленных исключительно на получение прибыли, существует возможность инвестировать в недвижимость через паевые инвестиционные фонды (ПИФы), обещающие средний годовой доход в размере 9-13%.
Как выбрать подходящее помещение для бизнеса: Хороший показатель для радиуса в 200 метров составляет от 6000 человек и более. Предположим, что в нашем случае число потенциальных клиентов составляет 7000 человек. Объект находится в жилом массиве, рядом с ним работают еще две аптеки, есть парк в шаговой доступности, и остановка находится всего в 50 метрах от него. Важно изучить конкурентов и трафик. Конкуренты могут оказывать серьезное влияние на поток посетителей в нашу аптеку. В зоне охвата также находятся еще две аптеки.

Как определить своего конкурента по JTBD: правильный подход к их идентификации. Для понимания потенциальной пользы необходимо оценить объем спроса на конкретную товарную позицию в зоне охвата.
В нашем случае, речь идет о медикаментах и товарах гигиены. Для анализа нам необходимы данные с сайта Росстата о среднем доходе на человека и структуре потребительских домохозяйств с учетом региона, в данном случае — Москвы. В нашем районе проживает около 7 000 человек, что означает, что спрос на медикаменты в данной локации составляет примерно 15 869 000 рублей. Учитывая, что выручка аптеки составляет 1 миллион рублей, можно отметить, что объем спроса на медикаменты в зоне охвата превышает 15 миллионов рублей, а рядом действуют еще 2 аптеки.
Предположительно, открытие аптеки в данном регионе может быть выгодным, однако следует учитывать, что это всего лишь оценочный расчет. Для более точного анализа можно усовершенствовать формулу, добавив данные о доле пенсионеров и работоспособного населения, а также учесть долговую нагрузку населения в данном регионе. Важно помнить, что объем трафика сильно зависит от времени суток и типа бизнеса. Например, в продуктовом магазине количество посетителей обычно увеличивается вечером, в то время как в кофейне люди чаще заходят утром. Средний доход на душу населения в Москве составляет 90 680 рублей. Структура потребительских расходов семей в среднем на одного члена семьи выражается в процентах.
Исследование показывает, что в среднем на медикаменты тратится 2,5% от дохода. Для проведения анализа инфраструктуры необходимо проверить наличие остановок общественного транспорта, автостоянок, спортивных и детских площадок, а также парков в районе. Эти места могут привлекать большое количество потенциальных клиентов. Например, в нашем случае расстояние до ближайшей остановки автобуса составляет всего 50 метров, рядом есть заправка, библиотека и парк. Также стоит изучить среднюю стоимость аренды, для этого удобно воспользоваться сайтом ЦИАН и просмотреть актуальные объявления в выбранном районе.
Для более обоснованного принятия решения необходимо провести сравнение с аналогичными объектами в зоне охвата. Для этого следует заполнить таблицу данными и оценить каждый параметр по пятибалльной шкале, таких как рентабельность и окупаемость инвестиций. Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость является ключевым этапом для инвесторов по ряду причин, включая: