Последние пару дней приходят оптимистичные новости на фоне возможных переговоров по завершению конфликта на Украине. Бизнес внимательно следит за ними: к примеру, рынок акций вырос на 5%, немного укрепился рубль. Не буду вдаваться в геополитические прогнозы, а просто предлагаю посмотреть на рынок Москвы, если всё-таки завершение конфликта произойдёт в ближайшее время.
Рассмотрим четыре самых крупных сегмента рынка.
- Складская недвижимость – этот рынок начал активно расти в завершающей стадии COVID и показал самый стремительный рост за последние годы. В настоящее время ситуация спроса и предложения там стабилизируется, вакантных площадей около 2%.
Столь низкий показатель означает, что в случае возврата части западных компаний на наш рынок мы будем наблюдать дефицит качественных площадей (даже несмотря на то, что в этом году происходит пик строительства складов) и умеренный рост ставок (хотя куда уже выше?). - Офисная недвижимость – в настоящее время в этом сегменте вакантными остаются около 6% площадей, что является минимальным показателем с 2007 года. Если появится спрос со стороны компаний, которые захотят вернуться или расшириться на российском рынке, мы увидим сокращение вакансии, дефицит в высококачественном сегменте и, конечно же, рост ставок, который и так происходит сейчас без учёта фактора завершения СВО.
- Торговые центры – как известно, это один из наиболее пострадавших сегментов в начале конфликта, когда многие компании стали массово покидать российский рынок. Качественной им альтернативы найти не удалось и сегодня. Сейчас здесь вакансия на уровне 7%.
Большинство лучших площадей уже сегодня заняты другими брендами, но стоит учесть, что появляется новое предложение со стороны строящихся торговых центров.
Поэтому после окончания СВО здесь появится дополнительный источник спроса, но при этом поглощение площадей будет растянуто по времени. Полагаю, что уровень вакансии будет снижаться, но в целом ситуация останется стабильной. - Street Retail – в настоящее время уровень вакантных площадей здесь составляет около 6%, причём данный уровень остаётся стабильным и практически не меняется последние 1,5 года. Этот сегмент меньше пострадал в начале конфликта и довольно быстро трансформировался. Многие отечественные компании заняли лучшие площадки в городе после ухода иностранных, но при этом часть из них не выдерживает высоких арендных ставок и вынуждена закрываться в некоторых локациях. Сейчас спрос в этом сегменте умеренный: только общепит и сфера услуг расширяют свои позиции. Тем не менее при активизации бизнеса лучшие площади будут моментально разбираться.
Итог. Даже глядя на сегодняшние ци
фры по вышеуказанным сегментам, очевидно, что уровень вакантных площадей низок, даже с учётом существующих проблем в экономике РФ (подробнее напишу об этом в следующей статье). Так что, если мы увидим окончание конфликта на Украине, что приведёт к всплеску деловой активности и увеличению спроса, то вакансия в некоторых сегментах будет стремиться к нулю.
Считаю, что сейчас — хорошая возможность входа для покупки качественных объектов коммерческой недвижимости. Не забываем, что всё ещё высокая ставка ЦБ и относительно сильный рубль, так что тем, кто планировал покупать, есть смысл это делать в ближайшее время. При всём при этом не стоит забывать о рисках эскалации конфликта и, как следствие, ухудшения экономической ситуации в стране (вплоть до вероятной рецессии) и снижения спроса на коммерческую недвижимость, поэтому инвесторам имеет смысл сохранять часть валютных сбережений в своих инвестиционных портфелях.
Виталий Клюшенок
