В 2025 году коммерческая недвижимость остаётся одной из немногих зон устойчивости на фоне волатильного фондового рынка и замедления жилищного спроса. Особенно это касается торговых помещений.
Однако даже в этой нише «торговая» — не значит одинаковая: торговые центры и стрит-ритейл работают по разным законам, требуют разной вовлечённости и дают разные результаты.
Команда Property Moscow Group делятся своими наблюдениями за текущими тенденциями на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
Стрит-ритейл
Уличная торговля — это помещения на первых этажах домов с отдельным входом и высоким пешеходным трафиком.
Как правило, это локации с интенсивным потоком людей: перекрёстки, остановки, станции метро, магистрали. Здесь играют роль не квадратные метры, а метры пешеходные.
- Доходность: 9–11 % годовых, иногда выше
- Площади: чаще всего 50–200 м²
- Инвестиции на входе: от 20 до 80 млн ₽ (в зависимости от локации)
- Срок окупаемости: 8–11 лет Стрит-ритейл стабилен: арендаторы — кофейни, пекарни, аптеки, маркетплейсы и банки — редко меняются, особенно если точка «жирная». Многие готовы подписывать договоры на 5–7 лет, а смена арендатора зачастую происходит «на лету» — объект не простаивает.
В 2024–2025 годах вакантность в уличной торговле в центре Москвы держится на уровне 4,2–5 %, что говорит о высокой загрузке. Цены на аренду — от 70 тыс. ₽/м²/год в пределах Садового до 150+ тыс. ₽ в топ-локациях.
Плюсы:
- Видимость и трафик — всё “вживую”, легко анализировать
- Минимальные вложения в управление
- Быстрая перезаполняемость при смене арендатора
- Простота владения — часто покупается ИП или физлицами без управляющих компаний
Минусы:
- Важна локация — даже в одном квартале доходность может отличаться в 2–3 раза
Торговые центры: система, масштаб и стратегия
ТРЦ и торговые парки в последние два года прошли трансформацию. После ухода международных брендов казалось, что трафик обрушится. Но отечественные игроки быстро заняли ниши, и сейчас мы видим возвращение интереса инвесторов. Однако важно различать крупные ТРЦ и локальные «торговые центры у дома». Вторые — драйвер стабильности.
- Доходность: 9–11 % годовых
- Площади: от 5 000 до 30 000 м²
- Инвестиции: от 300 млн ₽ до нескольких миллиардов
- Срок окупаемости: 9–13 лет
- Общий трафик в ТРЦ Москвы в 2024 году снижается на 6–8 % последние 3 года. Особенно это заметно в премиальных и lifestyle-форматах. А вот региональные и районные торговые центры сохранили обороты.
Плюсы:
- Масштабная доходность — десятки арендаторов, диверсификация рисков
- Потенциал роста стоимости при грамотной перезагрузке концепции
- Привязка к жилым кластерам — устойчивый ежедневный трафик
Минусы:
- Не пассивный актив — требует управляющей команды
- Маркетинг, продвижение, ивенты — всё на стороне владельца
- Зависимость от арендаторов-якорей (супермаркет, якорный fashion и пр.)
Вакантность по ТЦ в Москве в 2025 году колеблется в пределах 8–10 %, и зависит от формата. В районных ТЦ — ближе к 5–6 %, в больших объектах — выше. Арендные ставки — от 25 до 50 тыс. ₽/м²/год, но в топовых локациях могут превышать и 80 тыс.
Что выбрать: витрину или галерею?
- Стрит-ритейл — понятный и «живой» актив, где доход буквально видно с улицы. Подходит для инвестора, который хочет стабильности, регулярного потока и минимального управления.
- ТЦ — история с потенциалом: больше вложений, но и больше возможностей. Такой актив даёт высокий доход при грамотной стратегии, но требует включённости или надёжной управляющей компании.
В 2025 году наибольшее соотношение доходности и стабильности показывают небольшие стрит-ритейлы и районные ТЦ. Это рабочие форматы с предсказуемыми деньгами и понятной моделью.
